د. عبد السلام فرمان: افكار ومعالجات لدعم بناء المساكن الاقتصادية في العراق

افاق ستراتيجية: افكار ومعالجات لدعم بناء المساكن الاقتصادية





د. عبد السلام فرمان*
* دكتوراه تخطيط مدن ”تخطيط اسكان“

المساكن الاقتصادية والدعم المباشر جزء من دراسة بعنوان ”دروب في سياسة الاسكان في العراق“ للدكتور المهندس عبد السلام فرمان،



فليس هناك ادنى شك في هول ازمة السكن في العراق، خاصة في بعض مدنه، يرجع ذلك الى سرعة النمو السكاني الطبيعي بصورة عامة مع عامل الهجرة الداخلية من جهة، وقلة عدد المساكن الصالحة للسكن، وتخلف البرامج الاسكانية السابقة عن اللحاق بالازمة من جهة اخرى. المساكن الاقتصادية والدعم المباشر

هناك العديد من الاساليب لمساعدة هذه الشريحة وقديكون احدها ملائما لمنطقة ما وغيره في منطقة اخرى او قد يكون ملائما في فترة زمنية معينة وليس كذلك في غيرها والمهم ان يخضع ذلك للتجربة والتطوير في الاسلوب .

ومن هذه الاساليب ما يلي :

1. الدولة تبني وتوزع المساكن الاقتصادية على ذوي الاشد حاجة، لكن هذا يتعاظم باعداد لا قبل لأية دولة ان تبني لكل من يدعي انه ضمن هذه الشريحة، كما ان هذا الاسلوب قد يشجع الهجرة بالاتجاه غير المطلوب. وعليه فالمساعدة المتباينة يمكنها ان تكون اداة فعالة لتوزيع السكان في البلاد نحو ما تصبو اليه خطة توزيع السكان.

2. بناء الجدران لحد مستوى مانع الرطوبة(foundation plan) وتشجيع الاسرة على إكمال الدار ولو بمراحل وحسب إمكانيات الاسرة مستقبلا. وميزة هذا الاسلوب انه يحفز الاسرة على المساعدة الذاتية بالعمل او المال.

3. اسلوب تشييد السقف (Roof plan) ويشمل هذا البناء الهيكل من اعمدة او دعائم آجرية مع اكمال السقف وترك باقي الدار ليكمله صاحبه. ولهذا نفس ميزة الاسلوب السابق اعلاه، ولكن ميزته انه ييسر عملية التسقيف التي تكون معقدة على صاحب الدار.
وان بقية الدار قد تشيد بالمساعدة الذاتية (self help) او المساعدة المتبادلة (mutual help) .

4. توفير الدولة لمواد البناء الاساسية باسعار مدعومة لبعض الشرائح وفي بعض المناطق وبشكل محدود او كامل، ويشمل ذلك مثلا توفير الابواب والشبابيك او الاجر والسمنت.

5. ابتداع طرق هندسية جديدة في استعمال مواد رخيصة كاللّبن تفي بالحاجة ولو لفترة محدودة ترفع فيها مستوى الاسكان للاسرة كجسر عبور نحو المستقبل .

6. بناء الاجزاء الاساسية من قبل الدولة(core plan) وقد يشمل ذلك المطبخ والحمام وترك الباقي للاسرة لتساعد نفسها بشرط ان يسمح بقدر من المرونة للتوسع مستقبلا.

7. الدعم المالي والمساعدة الفنية لتأهيل الدور القديمة او انشطارها لأكثر من مسكن واحد، وهذا عادة ما يكون حلا وقتيا حتى تجاوز فترة الازمة او يحل موعد اعمار المناطق القديمة.

8. ان اجازة البناء تفرض البناء بمواد ”دائمية“ وقد يكون ذلك خارج قدرة الاسرة على البناء بهذا الاسلوب، ولكن يمكن للبلديات ان تسمح في استعمال المواد الاساسية الاخرى كاللبن مثلا ولكن بشكل هندسي حديث، وقد ينقذ هذا الاسرة الى مستوى اسكان اعلى للعديد من السنين.

9. البناء على الارض تجاوزا لا يشجع الاسرة على وضع كل قدراتها المالية في بناء المسكن، فاذا ما وفرت الدولة ضمان ملكية الارض نرى الاسرة تعمل جهدها بالعمل وبالمال لتشييد مأوى لها .

10. عدم تواجد قطع الارض بمساحات صغيرة 200 او حتى 150 مترا مربعا في اغلب مناطق المدينة قد يكون عائقا للبناء واذا ما كانت المنطقة مفرزة بقطع كلها من مساحة واحدة فلا يساعد ذلك على المرونة في الاختلاط والتكافل الاجتماعي .

11. غالبا ما تكون اساليب التمويل لا تصب في مصلحة الاسر ذات الدخل المحدود( مثل شروط صندوق الاسكان كما مر ذكرها ) .

مشاكل التجاوز:

يهمنا من مشاكل التجاوز في هذا المضمار هي المناطق التي سبق لها وشيدت بالمساكن قبل ان يحددها المخطط الاساسي لسنة 1972 بأنها جزء من الحزام الاخضر المحيط بمدينة بغداد (مثل منطقتي جفتلك وحي طارق الواقعتين شمال وشرق مدينة الصدر).
فهذه مساكن يسكنها نحو 30000 نسمة وتعتبر ضمن المناطق المتجاوز عليها وحتى المساكن الاحدث فيها لم تشيد باجازة بناء منذ ذلك الحين.
ولم تحل المشكلة امانة بغداد بتعويضهم ونقلهم لمناطق اخرى مثلا ان هي ارادت تطبيق حرفية المخطط الاساسي او تجد حلا آخر.
اساليب دعم الاسكان الاخرى:

هناك نوعان رئيسيان للدعم الاسكاني وقد سبق ذكر انواع الدعم المباشر اما الثاني فهو الدعم غير المباشر للتخفيف من ازمة السكن بصورة عامة ويشمل هذا اسلوبين:

1. يقوم هذا الاسلوب على ضرورة اكتشاف اسباب شحة انتاج المساكن وماهية عنق الزجاجة ومعالجة ذلك بالطرق غير المباشرة.

2. يقوم على التحفيز على الافادة القصوى من الرصيد المتواجد او الذي سيشيد مستقبلا ويكون الرصيد المستقبلي.

صناعة البناء :
1. توفير مواد البناء بالاسعار المناسبة عن طريق ايجاد المصانع للانتاج الوفير ومنافسة القطاع الخاص لتخفيض الكلفة وخاصة في بعض مناطق البلاد. والتركيز على المواد الاساسية ذات الشحة في بعض الاقاليم وحسب توقعات الحاجة المدروسة.
2. توفير المعاهد العملية للبناء لتوفير المهارات الفنية وخاصة في مراكز المحافظات وحسب الحاجة المدروسة.
3. توفير مواد البناء المستوردة بأسعار مناسبة عن طريق الاعفاءات الكمركية وتشجيع عقد الصفقات الكبيرة باسعار أنسب.
4. توفير الورش الهندسية لتقديم الخدمات الهندسية مجانا للاسر المحتاجة لذلك لرفع مستوى التصميم من جهة والاهتمام باقتصاديات البناء الابداعية من جهة اخرى ومن غير اسراف في معايير الاسكان بالنسبة للاسرة المعينة ناشدة كفاءة التشييد.
انظمة البناء والافراز:
1. ان الحد الادنى الحالي لقطعة الارض هو 200 متر مربع مثلا في بغداد وان تقليله الى 150 مترا مربعا سوف يكون داعما للاسكان سواء في التشييد الجديد او امكانية افراز المساكن المبنية لأكثر من مسكن واحد.

2. ان اعتبار بعض المساكن المبنية سابقا باجازة بناء ابنية متجاوزة كما سبق ذكره يجب ان تحضى بالحل التخطيطي المنصف للمجتمع .
المنصف للمجتمع .

3. البناء باجازة مؤقتة يعرقل تطوير المنطقة عمرانيا ويقلل من انتاج الشقق مثلا ، لذلك يجب ان تحظى بالحل التخطيطي المنصف للمجتمع .
4. الافضل دعم تحوير المساكن الكبيرة وانشطارها لمساكن اصغر وتسهيل عملية الافراز وتبادل الملكية.

5. الافضل ان تسمح الانظمة باستعمال مواد ارخص كاللبن في بعض المناطق ولكن بطريقة هندسية علمية، لينقذ الاسر في مساكن مقبولة لسنين عديدة.

انظمة التمويل:
لا توجد طريقة واحدة وصالحة لكل مناطق البلاد ومدنه فالافضل ان تجرب الاساليب المختلفة، كما يجب المتابعة وتطوير الاسلوب الناجح واستعمال الدعم المالي كأداة لتوزيع السكان.

السياسات الاسكانية الممكنة:

أداة لتوزيع السكان:
ان تباين التشجيع والدعم يكون أداة لتوزيع السكان حسب سياسة توزيع السكان المطلوبة والا تكون النتيجة عكسية كما حدث سابقا، كما يجب اخذ المستوى الثقافي بنظر الاعتبار عند تنظيم مشجعات الاستقرار السكاني حتى لا تؤدي حركة السكان الى استنزاف المناطق المصدرة من عناصرها الطموحة في عملية التنمية.

الافادة القصوى من الرصيد:
ويقصد بذلك الافادة القصوى من الرصيد الموجود حاليا او مستقبلا اي ان يكون حجم الاسرة متوافقا مع حجم السكن وذلك بتقليل عدد الاسر الكبيرة في المساكن الصغيرة وكذلك القضاء على الهدر بوجود اسر صغيرة في مساكن كبيرة، وهذا ايضا يعني توجيه انتاج المساكن الى الاحجام التي تتطلبها احجام الاسر.

وهنا يجب عدم إغفال مشاكل الملائمة الاجتماعية والقدرة على الدفع من قبل الاسرة والاساليب نحو هذا الهدف عديدة منها :
1. من الامور التي تعرقل انتقال الاسرة الصغيرة الى مسكن صغير وترك مسكنها الكبير هي قلة المساكن الصغيرة الملائمة في نفس المنطقة من المدينة وكذلك بيروقراطية معاملات البيع والشراء للعقارات والضرائب والرسوم وهذا لا يساعد على تسهيل تبادل المساكن. كما انه غالبا ما يكون العثور على مسكن كبير للايجاراسهل من العثور على بيت صغير حيث الطلب على مثل هذه الدور عاليا. ان قلة الدور الصغيرة في الكثير من مناطق المدينة جاء بسبب انظمة الافراز السابقة حيث مثلا نجد كل قطع الارض من فئة كبيرة واحدة في الحي كله.

2. ان قوانين تحديد الايجار وتفاهة مبلغ الايجار لا يشجع احدا على الاستثمار في بناء المساكن اذ ان مبلغ الايجار الشهري قد لا يزيد عن سعر بيضة دجاجة واحدة، كما ان هذه القوانين لا تشجع المالك على صيانة داره المؤجرة ومقدار ايجارها الشهري لا يسد اجرة التاكسي لإستلامه، وجرت هذه الحال لعشرات السنين وادى الى تدهور الرصيد.

3. انظمة امانة بغداد مثلا لا تسهل عملية تقسيم الدار الكبيرة الى اكثر من مسكن واحد مع الافراز الا بمساحة ارض لا تقل عن 200 متر مربع، لذلك يلجأ بعضهم الى شراء اسهما من عموم العقار وهذا لا يؤدي الى مشاكل مستقبلا بين الشركاء فحسب بل لا يشجع مالك البيت الكبير على انشطاره بهذا الاسلوب كما انه لا يمكن فصل الكهرباء او الماء عن توصيلات الدار الاصلية ما لم يكن مفرزا رسميا، علما ان مالك الاسهم هو عمليا ساكنا في دار لا تقل مساحة ارضها عن المساحة المحددة فعليا ، وامانة بغداد تعج بمثل هذه المشاكل لعدم امكانية الافراز.
الكبير على انشطاره بهذا الاسلوب كما انه لا يمكن فصل الكهرباء او الماء عن توصيلات الدار الاصلية ما لم يكن مفرزا رسميا، علما ان مالك الاسهم هو عمليا ساكنا في دار لا تقل مساحة ارضها عن المساحة المحددة فعليا ، وامانة بغداد تعج بمثل هذه المشاكل لعدم امكانية الافراز.

4. الحي السكني غالبا ما يكون حاويا لفئة واحدة من مساحة القطعة وبالتالي تحوي طبقة اجتماعية من مستوى واحد ، فاذا ما كان الحي واسعا جدا يبعد عنها الاسر من طبقات اخرى غريبة عنها ،وهذا يقلل من امكانية وضع الاسرة المناسبة في المسكن المناسب من ناحية الحجم وكثيرا ماتعثر الاسرة على مسكن لاستئجاره ملائما حجما وايجارا الا انه في حي طبقة اخرى لا يعتبرها المستأجر من مستوى طبقته.

5. الاجازة الوقتية وتحديدها في مسألة اعادة الاعمار في المناطق القديمة يعوق بناء المساكن الحديثة الملائمة للطلب في هذه المناطق ، وبالتالي تستعمل مثل هذه الشقق والدور القديمة كمخازن بضاعة او حتى مصانع خياطة الخ، وفي مواقع تزيد من الاختناقات المرورية .

الافراز وإعادة الافراز:
ان مساحة القطعة بمساحة واحدة غالبا ما تحدد الطبقة الاجتماعية وحجم المسكن الذي قد يتلاءم مع حجم الاسرة في فترة من دورة حياتها ، فبعد ان يشب الاطفال ويتزوجون ويستقلون في مساكنهم تبقى الام العجوز لوحدها في المسكن الكبير ولا من يشجعها الى الانتقال لمسكن صغير ومريح لها في نفس المنطقة لأنه من الصعب العثور على المسكن الصغير الملائم، ولو كان الحي يحوي على قطع ارض مختلفة الاحجام لرأينا المساكن تتمم بعضها من حيث الحجم وغيره من الصفات.

ان التنوع في مساحة القطعة في كل الاحياء مستقبلا سوف يؤدي لوجود مساكن مختلفة الاحجام وبالتالي تجد الاسر المختلفة الحجم ما تريده من
احجام المساكن في نفس الحي الذي لا تريد مفارقته.


اغراق الحي السكني الواسع جدا بقطع ذات مساحة محددة واحدة وخاصة الصغيرة منها ( كما حدث في مدينة الصدر) لا يشجع على تداخل الاسر ذات الاحجام المختلفة بشكل متقارب ، ولا حتى تداخل الطبقات الاجتماعية وتضامنها الاجتماعي.

صناعة البناء:
وهذا يخص ثلاثة هي مواد البناء والعمالة الفنية والابداع الهندسي.
مواد البناء:
مواد الصناعة التقليدية المحلية:
يجب معرفة المواد الشحيحة ومناطقها وبناء المصانع او تشجيع بنائها بالدعم كالاعفاء الكمركي على المكائن والمعدات المستوردة مثلا .
مواد البناء المستوردة:
بالامكان الاعفاء كمركيا كاملا او جزئيا عن بعض المواد المستوردة وحتى تشجيع عقد الصفقات للاستيراد بكميات كبيرة باسعار اقتصادية او حتى دعم بعض المواد من قبل الدولة.

ايصال المواد للمناطق النائية:
بالامكان تسهيل عملية النقل وحتى دعم اجور النقل لبعض الاقاليم النائية للحد من كلفة النقل وذلك بالاضافة لتأسيس مصانع بعض المواد في الاقاليم وحسب الحاجة موزعة جغرافيا.

العمالة الفنية:

الافضل ان تقود الدولة في رفع مستوى العمالة الفنية وذلك بإنشاء معاهد عملية
للتعليم والتدريب الفني لعمال ومراقبي العمل في دورات قصيرة وخاصة في مراكز المحافظات لتيسير عمليات البناء الفني والاقتصاد في المجهود ورفع الكفاءة الانتاجية.

البحوث والتصميم الابداعي:
مراكز البحوث في الاقاليم :
بالامكان تأسيس مراكز بحوث إقليمية للبحث الفني العملي تبحث وتصمم وتجرب بناء
المساكن المختلفة للطبقات المختلفة وبأنماط ومساحات مختلفة وبطرق تشييد ومواد مبتكرة ومن ثم متابعتها بالبحث لدراسة جدواها وتعميم الناجح منها.

ورش محلية للتصميم المجاني لكل راغب في بناء المسكن محليا وتقديم المشورة الفنية والاقتصادية مجانا له وإرشاده حول الحصول على مواد البناء بالطرق الميسرة ولا يمكن اعتماد نموذج واحد لجميع الاقاليم او المناطق او الطبقات الاجتماعية واستخدام المعايير المناسبة وبدون هدر او تفريط ومتابعة دراسة كفاءة التصميم بعدئذ.

تجارب المواد المبتكرة للاسكان واطئ الكلفة، فهناك العديد من المواد الريفية التقليدية في بعض الاقاليم كالقصب والطين والتراب
المضغوط واللبن والتي قد تكون صالحة للسكن لسنين عديدة لو انها صممت ونفذت بطرق فنية حديثة كاملة الخدمات الصحية الملائمة، علما بأن جدارن الطين تتميز بقدرة عزل حراري جيد.

الاسكان منخفض الكلفة:

لقد عاشت الآلاف من الاسر بمساكن مبنية من الطين او اللبن لسنين عديدة وما زالوا كذلك علما بأنها تقاسي من غياب ابسط الشروط الصحية والانشائية، فلماذا لا يسكنون بيوتاً طينية ايضا ولكنها مبنية بشروط صحية وانشائية حديثة لعشرة او عشرين سنة اخرى حتى يحين وقت ابدالها ان كانت الحاجة لذلك مستقبلا.

واذا ما سمحت البلديات بأجازة مثل هذه المساكن في بعض احياء المدينة وبشكل مقبول فسوف يرتفع مستوى السكن لالاف من الاسر لسنين عديدة وقد سبقت تجربة ذلك في بغداد، فالاختيار يجب ان لا يكون بين المسكن الجيد جدا او لا شئ وانما بحلول متوسطة المستوى .
تمويل الاسكان:

ان الظروف الحالية في العراق استثنائية جدا حيث تضخم اسعار المواد والبناء وضعف قيمة الدينار المتزامن مع ازمة السكن المتراكمة لسنين عديدة مع ضعف التدابير اللازمة في الوقت الملائم رغم استمرار تكاثر الاسر.

لذا يجب التفكير بالحلول الوقتية المناسبة للتخفيف من ازمة السكن فأن الغلو في المعايير سواء بالمواد او المساحة او النهائيات او التزويقات يعني قلة انتاج المساكن وبالتالي استمرار الازمة بحدتها وبقاء العديد من الاسر في مساكن غير ملائمة لسنين طويلة في انتظار مساعدة الدولة والتي قد تصل لسنين عديدة ، اذن فالاصلح تفضيل المعايير الاقل من مستوى الطموح على البقاء لسنين طويلة في المستويات الدنيا جدا.
وقد تختلف هذه المعالجات من اقليم لآخر وبذا تكون مصادر التمويل تغطي عددا اكبر من المساكن.

التمويل بشروط متباينة جغرافيا للتركيز على الاقاليم الاشد حاجة قبل غيرها او المدن المطلوب نموها، فمثلا في شروط صندوق الاسكان ان نسبة الفائدة تصاعدية مع سداد القرض فهذا وان كان بغاية التشجيع على سداد القرض باقصر وقت الا انه يساعد الموظف المقتدر اكثر وقد تدفعه الى الغلو بالبناء والمساحة والانهائيات علما بأن القروض مدعومة من الدولة، كما ان الاهتمام بشريحة الموظفين بالخدمة الطويلة فقد لا يعالج باقي الاسر والافضل ان يحدد القرض بحصره بالاسر ذات الدخل الواطئ او الوسط فقط، والافضل ان يكون سعر الفائدة يتناقص مع دخل الاسرة، او حتى الدولة تؤجر لموظفيها بايجار مدعوما ماليا.

صندوق الاسكان ان نسبة الفائدة تصاعدية مع سداد القرض فهذا وان كان بغاية التشجيع على سداد القرض باقصر وقت الا انه يساعد الموظف المقتدر اكثر وقد تدفعه الى الغلو بالبناء والمساحة والانهائيات علما بأن القروض مدعومة من الدولة، كما ان الاهتمام بشريحة الموظفين بالخدمة الطويلة فقد لا يعالج باقي الاسر والافضل ان يحدد القرض بحصره بالاسر ذات الدخل الواطئ او الوسط فقط، والافضل ان يكون سعر الفائدة يتناقص مع دخل الاسرة، او حتى الدولة تؤجر لموظفيها بايجار مدعوما ماليا.
الافضل تمويل الاضافات للدار لغرض قسمتها الى دارين صغيرين او حتى صيانتها لتفادي الاندثار السريع للبناء وهذا يعزز من رصيد المساكن.

العمل على رفع محددات قانون الايجار ولو بصورة تدريجية لأنه يولد اجحافا بحق المالك والضعيف، وهذا ايضا يشجع على الاستثمارات الخاصة ببناء المساكن فيزيد الانتاج ويقلص الاندثار.
التمويل للدعم غير المباشر لمصانع مواد البناء ودعم المواصلات للمناطق النائية في البلد كما مر ذكره.